買預售屋不可不知一定要搞懂的5種履約保證機制及調查建商信譽?
根據內政部所提供的預售屋履約保證機制，總共可以分成五種：「價金返還之保證」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」以及「 公會辦理連帶保證協定 」等五種:
我們介紹一下:
1.「價金返還之保證」:這是最好的方式但是最少建商使用，是最安全、對消費者最有保障，卻也是建商最少用的機制！因為所有的錢都存進這個信託履保的專戶裡面，建商在交屋之前完全不能動用，所以如果建商倒閉的話，所有買方的錢全部都可以拿回來。
2. 「價金信託」: 簡單來說就是除了工程需要的款項，其他不能使用，僅能使用在施工上，只能申請工程款。
由賣方與受託機構簽訂信託契約，委由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理 工程款 交付、繳納各項稅費等資金控管，可達到專款專用之目的。
3.「不動產開發信託」:簡單來說就是除了工程需要的款項，建商還可以申請銷售費用(有風險)
(案例: 建商用了專戶的錢連動工都沒有，就倒閉破產，銀行及經建公司不續建，銀行法拍該土地，買方求償無門，所以要慎選建商)
由建商或起造人將「建案土地及興建資金」信託予某金融機構或信託業者執行履約管理，興建資金應依工程進度專款專用。
4. 「同業連帶擔保」: 指兩個同業同等級之建商相互連帶擔保，若其中⼀家建商
預售屋建案無法完工或交屋時，另外⼀家建商應無條件完成本建案後交屋。
5.「 公會辦理連帶保證協定 」：由全國或各縣市「不動產開發商業同業公會」邀集會員成立連帶保證協定，若保證協定之會員無法完成預售屋建案，買方可持保證協定之書面影本向加入本協定之公司請求共同完成建案後交屋；加入本協定之公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
以上「價金返還之保證」最好，其次是「價金信託」、「不動產開發信託」，最後是「 公會辦理連帶保證協定 」、「同業連帶擔保」。
如果希望降低預售屋的交易安全，要善用政府規定的五大 履約保證機制 。
接下來要慎選建商，有幾點提供參考:
- 挑大建商
- 查看建商有無判決紀錄: 買預售屋前先去查看公平交易委員會跟司法院判決書，如果你打算買的預售屋建商有判決紀錄，要考慮建商信譽。
- 注意是哪個營造／工班蓋的: 建案都會有品牌溢價問題，這是很正常的，小建商則會找大營造廠合作，來撐品牌效應，這樣才有溢價空間，但因為現在缺工嚴重，有些營造廠變成只是掛牌，真正施工的工班另有其人，建議要打聽清楚。
- 留意建材來源
- 選該區域推出比較多建案的建商
最後希望大家看完這篇，要購買預售屋時都能夠了解產品作足功課，才能降低風險，買得開心又放心。
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